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北京

买房子如何选好板块,你知道吗?

2019年09月24日 09:09
来源:真叫卢俊的地产观

近期房产投资人的目光都被《上海市虹桥主城片区单元规划》草案所吸引,为一个片区单独出126页的规划,多次出现“国际”“全球”字眼,这样的片区规划是非常少见的,那么作为一名投资人,我们应该怎样从这份规划作为切入口,结合2018年1月4日的“上海2035规划”,进一步解读虹桥片区的投资价值呢?

投资人之所以要去研读这两份规划,是因为它们给出了一种重要的投资选筹思路,这种选筹其实属于“好城市 好区域 好房子 好价格”十二字选筹模型中“好区域”的选择。

十二字选筹模型是我对房产投资挑选标的物的核心观点,并且结合了“住投分离”的原理来进行房产长线投资,这是后话,未来会跟大家拆解开来慢慢解读。

01 上海未来的第二中心

在《上海市虹桥主城片区单元规划》草案中,虹桥的发展目标与愿景是:未来的虹桥将坚定地以面向全球、面向未来,建设引领长三角地区更高质量一体化发展的国际开放枢纽为目标,肩负国家与长三角的任务与使命。这种高规格的定位针对一个片区,即使放在全国范围也是很罕见的。

结合《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中对虹桥定位的描述-- 以中心城为主体,将中心城周边虹桥、川沙、宝山、闵行 4 个主城片区纳入主城区统一管理 ,作为全球城市功能的主要承载区,共同打造全球城市核心区。

这段话说明虹桥作为副中心,和主城区及其他3个副中心对标的是全球顶级城市的顶级区域,承载的是顶级区域的顶级功能。

2035规划中还提到---虹桥主城副中心,是聚焦枢纽、会展、商贸功能,以总部经济、航空服务、贸易会展、医疗教育、电子商务文体创意等功能为主。要有完善的总部经济、金融商务、公务机产业、保税免税、航空物流等功能。同时打造新虹桥医学中心、会展、文化等高等级公共服务集聚区。

草案中提到虹桥片区的分目标为四个:高效绿色的国际交通枢纽区,开放引领的国际会展贸易区;创新共享的世界级商务区;生态宜居的主城片区。

可以看出,未来的虹桥是定位是站在上海成为世界顶级城市的核心区域的基础上,承接枢纽、会展、商贸为主的高端服务业的功能,与现有上海主城区的金融、科技产业遥相呼应,成为一东一西两大高端服务核心区域。个人认为是最有可能成为2035年之后上海第二中心的区域。

02 三种投资方法

而对虹桥的投资选筹思路,可以对标十二字选筹模型“好区域”的选择,我总结了最常用的三种投资方法。

一是地铁投资法,也就是跟着地铁线的建设走,这里面还要细分为郊区、城区、单线、并网、交换、闭合等等子类别。

二是用产业投资法,紧跟产业走,最好跟着“三高”产业--高端制造业、高科技产业、高收入产业(例如金融、高端服务业)。这里面也要看人群、辐射、交通、匹配、连接、跳跃等不同方面。

三是基本面投资法,这个也是我这篇文章的重点。这三种投资方法按顺序是由低到高的,也就是最容易入门、价值最小的就是地铁投资法,其次是产业投资法,而基本面法是价值最高的、集大成的、也是最考验眼光的。

左边是大虹桥高速密度,右边是规划中的地铁密度

03 基本面投资法

所谓基本面,是来自于以股市为代表的资本市场的投资词汇,我在《房市股市本相通之基本面》中有对于此的详细论述。今天要说的基本面是房产所属地块从“生地”变为“熟地”直至成为“繁华之地”的过程,这种地块由荒芜向繁荣的成长是投资房产最大的利好。

我们可以设想,一个原本的农田或者远郊,由于政府重大规划,从农用地块、工业用地变成商业与住宅用地,配套地上、地下的公共设施、交通配套,此时地块的价值会逐步开始提升。此后又逐步引入大型商业、医院学校、公园绿地变得宜居,人口开始逐步增加,甚至出现数万、数十万人口的迁入,此时地块价值迅速提升。

在这基础上,政府为了让巨大的人口不再如潮汐般每日在城市移动、固化人口活动范围,导入产业,提供大量就业岗位,形成职住结合的城市板块,这片土地的价值被长期锁定。整个过程,房产升值数倍、乃至十倍并不罕见。这就是基本面投资法的巨大魔力。

基本面是分级的

资深投资人都知道,一个发展中的城市,有很多地块会生地变成熟地,其价值也不完全一样,从基本面看也是分级的。

最普通的基本面变化就是从农业地块变成工业地块,这种一般没有什么住宅供应,投资人接触的不多。

早期的奉贤工业区就是此类地块

第二级是最终变成住宅类地块,这种区域已经开始满足初步的居住需求,地块上有大量的住宅供应,价值开始兑现,投资人也可以入手,但是刚需群体为主要人群,最典型的就是早期的燕郊。

早期闵行七宝板块就是此类地块

第三级是配套大型商业,城市综合体或者商业街入驻,居住开始有品质,改善型需求可以满足,珠海的斗门,17号线的淀山湖大道站就是此类地块。

上海的青浦万达板块就是此类地块

第四级是配套办公类商业,写字楼、公寓、高档酒店开始出现,就业人口从单纯的针对C端的服务业为主提升为针对B端的高端服务业,片区内高收入人群比例大幅提高,此片区内住宅的价值已经开始高于城市绝大多数片区。当下的广州番禺万博就是此类。

虹桥开发区

第五级是真正的CBD,大量以金融业、高端服务业为主的高端第三产业涌现,城市内最高收入人群聚集,商业大牌云集,旗舰店开始出现,可以满足高端住宅人群的需求。地块的住宅价值可以随着时间推移不断提升,这也是产业投资法的最高境界。

但是对于基本面投资法,还有终极大BOSS,那就是城市未来的中心,这才是一个城市地块的极致,土地价值的终极体现。可以想像,历史上城市的中心是经过几十年、百年、几百年(例如上海外滩、北京二环)、甚至两千年(广州越秀)沉淀,而新中心用几十年时间比肩传统中心,这种地块价值的迅速提升,加上高端人口的大量涌入,不动产的投资价值提升会有多大。深圳南山区、广州珠江新城都是这种中心崛起的典型代表。

按照基本面投资法,我们很容易判断出四大一线城市未来的中心或第二中心就是当下中国最值得投资的区域,它们分别是:北京通州、上海虹桥、广州车陂、深圳前海(排名不分先后)。

按照基本面投资法,我们很容易看出来,大虹桥片区在未来15-20年内都是上海最有投资价值的片区。

04 价值区域投资模式

一个新的地块的开发,政府一般有两种模式。一是在核心地块立好标杆以便吸引资金和人才,同时从外围向内开发。还有一种是按照片区依次开发。

从政府开发的模式看,收益比较大的就是“外围-中心”模式,也就是先开发最边缘、最外围的地块,甚至在主区域之外,但能够被主区域辐射的地块,然后随着人口的导入、对区域认同度的提高,不断向中心开发,同时兑现优势地块价值。

这种模式对于投资人而言其实也是一种利好,因为可以吃多次上涨。每一个城市新中心的建设都不可能一蹴而就,大约需要20-30年,一般分为先行启动区、后续建设区以及核心区。在最早期,买入先行启动区(一般是区域外辐射或先规划地块)的住宅,随着开发强度不断提升,后续建设区房价的提升拉动先行启动区地块房价上涨,兑现给自住客,再买入后续建设区房产,等到整个地块完全成熟,兑现后续建设区房产,购入核心地段住宅,不再卖出,传承给下一代。“一鱼三吃”,从区域外建设开始获利,不断向核心区域转移,直到整个区域完全成熟。基本上在城市新中心建设的20-30年全周期都可以获利。

同理,依照片区按序开发的原理是一样的,都是将资源集中于一点,造好声势,再在一个长周期内逐步兑现不同片区,这样子可以使土地价值得到最大化提升,同时降低每一个时间段的开发成本。

投资人需要做的是研究透政府的投资思路,亦步亦趋的跟上土地开发节奏即可。

反面例子

基本面投资法看重的是地块不断成熟,从无到有、从弱到强。反之也有很多地块会由于城市建设重点的迁移,城市发展方向的变化导致人口外流、产业外流、各种配套设施升级换代极慢甚至不再升级,逐步由热门的板块不那么热门的板块。

看上海市的2017年-2035年的规划,官方将上海区域分为中央活动区、中心城、主城区、郊区新城四级。其中传统核心地段枫林路、斜土路,新华路、长寿路、曹家渡不再属于第一级的中央活动区,在未来的房产投资中,要注意这一因素的影响。

虹桥片区内的投资价值

在片区内部,草案深化“上海 2035”所确定的“城市副中心-地区中心-社区中心”的公共中心体系。形成“1+3+N”,即一个城市副中心、三个地区中心、多个社区中心的中心体系。即副中心与南、北、东三个区域协调发展。

根据草案的定位,在虹桥内部,从产业层次上看,其价值依次为核心区、南虹桥、北虹桥、东虹桥;而从居住体验上,未来的南虹桥板块未必输于核心区域,而北虹桥、东虹桥则略微差一些。

房产投资一个重要影响因素就是人,规划公布虹桥主城片区常住人口是43.3万人,预测虹桥主城片区就业人口 70-75 万人,并可以在规划中找到区域内劳动力人口中大专及以上比例60%以上。

可以看出,在规划草案中,有大约30万人就业人口要居住在区域之外,也就是我们常说的溢出人群,而且这个群体中高等教育人口比例较高,这类特点的常住人口会对片区外的产品供应类型及价格产生深远的影响,关注此类人群的居住需求溢出方向,也是未来投资人的一个重要功课。

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