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前脚进百强后脚传出卖总部大楼 三盛宏业“花式缺钱”亟待补血

2019年09月26日 17:27
来源:风财讯 作者:王婷婷

编者按:一则看似捕风捉影的消息身后,今年三盛宏业要面对的到期债、执行款、高质押等“钱的压力”难以忽视。从舟山走出,到如今坐拥多家上市公司,被视为“侧翼”的地产仍是关键。风财讯·深度观察系列,第⑨期:三盛宏业

这厢边三盛集团9月乔迁总部至上海虹桥,那厢边三盛宏业却被网传“欲出手上海总部大楼”。

不过要说明的是,创建三盛集团的福建商人李荣滨、李荣东兄弟,与创建上海三盛地产(三盛宏业母公司)的浙江商人陈建铭,并无联系,两家公司也无关联,虽然二者名字如出一辙,也“一起”出没克而瑞2019上半年房企TOP100榜单。

三盛宏业的上海总部大楼,即位于黄浦区的三盛宏业大厦,原名伦达金融大厦,是外滩边一座甲级写字楼。据风财讯了解,近期业内流传出三盛宏业出于集团资金原因,欲17.5亿元转让这栋物业的持有股权。

有上海不动产经纪人告诉风财讯,伦达金融大厦有房挂牌出售,单价3.5万元/平方米,但对应的系争房屋不清楚是否属于三盛宏业持股范围。

上述大厦总建筑面积21051.86平方米,上海颐圣或持有约70%的办公楼。根据中国裁判文书网资料,在2014年5月12日签约的房屋交易合约中,三盛宏业控股子公司“上海颐圣投资发展有限公司”与物业原东家“上海伦达投资发展有限公司”达成16层楼面购买协议(另有文书草拟为14层)。

但由于当时物业被司法查封拍卖,产权迟迟无法过户,上海颐圣将上海伦达告上法庭。后大厦15896平方米建面和19个车位的产权在2015年由上海金山人民法院拍卖,参考标的价8.6亿元。

裁判文书显示,上海颐圣的确在2015年从拍卖中得到了大厦的(部分)产权,但不清楚是否为上述最终价格。毕竟据媒体报道,上海伦达董事长吴良威曾公开举报组织此次拍卖的法官,理由是“超出权限越级办案”,而该物业此前经专业评估公司给出的估值在15亿元以上。

几波周折之后,最终三盛宏业在2017年5月正式迁入大厦,并将物业名字直接改成了公司名。

2年之后,坊间流传三盛宏业因资金问题,向银行申请过将上述大楼做抵押借款14亿元。风财讯并未看到任何公开信息披露三盛宏业大厦的抵押或转售。天眼查显示,上海颐圣开展过4次股权质押,目前有效质押15015万股。

戴德梁行分析师告诉风财讯,如果物业存在抵押,不能同时多次办理抵押贷款,如果物业存在抵押记录,后续再抵押贷款会更难。

“尤其现在抵押贷款审核趋严,住宅抵押的利率都在走高,银行对写字楼的放贷门槛本来就比较高,写字楼贷款利率有的已经上浮到30%,公司身份很难过批。”

风财讯来到三盛宏业大厦看见楼内秩序井然,安保严格。有办公室挂租,中介表示“买卖不破租,无论物业是否抵押或拍卖一般都不影响租赁”。大楼水牌则显示,目前大楼有14家公司办公,其中16-20层为三盛宏业的办公室,10层和11层也有三盛系的公司。

据了解,今年3月上海黄浦区外滩边有独栋写字楼,挂牌价已经到了30亿,董家渡写字楼售价平均在4万元/平方米以上,17.5亿元的确属于折价,不过相较最初的拍卖价,或许也不会亏。

对于售楼与资金传闻,截至发稿,风财讯尚未得到三盛宏业、中昌数据答复。

“非地产”赚钱难

物业抵押对于企业而言,实属正常,就像资金紧张一样,对一些企业来说,司空见惯。

三盛宏业是涵盖房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等多元产业的大型综合公司,旗下拥有三十余家下属公司。其中,中昌数据为A股上市公司,中昌国际控股集团(原镇科集团)为香港H股上市公司,钰景园林为新三板挂牌公司。

不过摊子大了,终究费钱。

从房地产和海运起家,2016年11月6日,三盛宏业创始人陈建铭将“中昌海运”改名为“中昌数据”,原因是主营业务改变。

近年中昌在数据板块迈步极快,全资、控股、投资的下属科技企业已有十余家,并陆续并购了北京博雅立方、微问家、悠络客、云克科技、亿美汇金等大数据科技企业。由此中昌数据近年筹资现金流和资产负债率持续上扬。

而规模递增,也让中昌数据的营收逐年增长,不过2019年上半年16.54亿元的营收,对应0.5亿元的净利润,有投资人感叹“利润出奇低,连3%都不到”。

其实目前整个大数据行业增长快、利润低,中昌数据营收最高的时候(2018年)30.18亿元,公司净利润在1.21亿元,还没到真正赚钱的时候。

中昌数据也表示,公司的行业特点及服务结算方式决定了应收账款余额较大。公司已采取加大催款力度、向银行等金融机构借款等多种方式缓解公司现金流压力。

而去年以来中昌数据控股股东(第一大股东三盛宏业及其一致行动人陈立军,有限合伙“上海申炜”)频繁操作股份解质押及再质押,总占股已由41.44%降至38.79%。9月陈立军和上海申炜减持公司1%股份,也引起投资者关注。

值得注意的是,9月24日三盛宏业与中国东方资产全资子公司上海东兴投资举行了专题会议,讨论如何进行全面战略合作。

而据风财讯了解,此次合作一个重要主题是讨论如何通过东兴投资激活中昌数据与中昌国际控股,加大资本市场的运作力度。此外,东兴投资亦承诺将帮助三盛宏业引入资本和资源,确保三盛宏业的健康和稳健。

“花式缺钱”压力山大

从东兴与三盛宏业此次会面对外的口径中可以嗅到一丝端倪,而2019年的确是三盛宏业的缺钱节点。今年,三盛宏业2016-2019年发行的9起债券中,有3笔公司债到期,总额32.5亿元。

并且目前三盛宏业股权已被质押了59次,14.31%的净资产做了对外担保(约7.21亿元)。中昌数据甚至大股东质押比例达99.96%,排在上市公司质押风险名单第35位(据全景财经wind数据)。

而三盛宏业今年4月6日申请的5.6亿元“中山证券-三盛宏业物业资产支持专项计划”也遭遇终止。

有券商分析师告诉风财讯,ABS遭禁,不排除与公司频繁发债有关。加之2018年下半年频繁爆发“暴仓”风险,多项房地产ABS中止审批,行业的整体融资趋势越来越紧。

另外一个比较“狗血”的巧合是,三盛宏业系公司在今年9月就收到了三份法院执行通知,有关此前的民间借贷和合同纠纷,执行标的4.2亿元。

除了从地产供血,三盛宏业正积极通过发债、信托、质押、授信等方式融钱。

据风财讯统计,今年内三盛宏业非公开发行了3期债券,共33.8亿元,票面年利率8.20%-8.40%,融资成本不低,相比之下今年1-7月房企平均融资利率为6.9%(克而瑞数据)。

另外,此前三盛宏业公开的,与大型银行、金融机构签订的超400亿元授信额度,也是重要的钱包。

地产“一翼”担补血大任

对于三盛宏业这样的企业,房地产不是唯一,却是关键,尤其是在缺钱的时候。毕竟多项产业发展都可谓平稳,但贡献率和变现速度明显不敌房地产。

例如钰景园林2018年营收3.84亿元,净利润1940万元。中昌国际近3年最高营收6582万元(2017年),净利润3410万元,并且因为与上海三盛地产间常有物业收购交易,引起股价异动。中昌数据也与地产存在关联交易,如2016年营收中占了350万元的佛山三盛兰亭项目的托管费。

而今年上半年三盛宏业地产销售操盘金额94.1亿元,位列TOP98,首次进入房企销售百强名列,而其2018年流量金额187.1亿元(114位),2017年流量金额129亿元(118位)。

据媒体报道的公司数据,2018年三盛宏业共实现营业收入280亿元,同比增长88%。其中房产板块实现合同销售收入166亿元;非房板块实现营收114亿元。

虽然陈建铭的构图是,“金融引领、中心突破、两翼齐飞”(以园区物理空间打造为中心,以房地产和科创、大数据等新兴产业为两翼)。但不得不承认,资金的主力依然是地产。

不过据媒体报道,陈建铭制定的“三年千亿”战略,在2019年营收需达到1000亿元。而地产板块,三盛宏业上海区域公司总经理屈国明曾公开表示,2019年将确保600亿销售额,争取800亿元销售额。现实与构想,差距不小。

另从其官网见,三盛宏业全国项目共38个,盘量不大,17个在售项目分布于上海、舟山、佛山、沈阳、杭州、宁波、滁州。不过据媒体报道,三盛宏业在全国一二线城市的土地储备达3000余亩,值得期待。

作为一家产业布局广,并且多个产业发展较平稳的房地产企业,阶段性缺钱似乎不可避免,但在依然靠地产主输血的阶段,更好运作地产项目的周转、布局和溢价打造不容忽视,三盛宏业的“千亿”仍需考验。


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